En dehors de la proximité avec les commodités, de l’environnement du terrain que vous recherchez pour votre future construction, voici d’autres criètres à prendre en compte pour le choix de votre terrain à bâtir.
Caractéristiques du terrain à bâtir.
Topographie du terrain.
La topographie d’un terrain à bâtir a des conséquences significatives sur plusieurs aspects de la construction et de l’aménagement.
Les pentes et les dépressions affectent le drainage naturel de l’eau. Les terrains en pente favorisent le ruissellement, ce qui peut nécessiter des systèmes de drainage spécifiques pour éviter l’érosion et les inondations. Les zones basses peuvent être sujettes à des accumulations d’eau et nécessitent des solutions de drainage pour éviter les problèmes d’humidité.
Les terrains plats sont généralement moins coûteux à préparer pour la construction que les terrains en pente. Les terrains en pente peuvent nécessiter des travaux de terrassement, des murs de soutènement et des fondations spéciales, ce qui augmente les coûts.
La pente du terrain influence l’accessibilité pour les véhicules et les piétons. Des pentes raides peuvent nécessiter des routes et des chemins spécifiquement conçus, des rampes et des escaliers, augmentant la complexité et les coûts de construction.
Nature du sol morbihannais.
Dans le Morbihan, on trouve différentes natures de sol : des sols à tendance limoneuse sur substrat schisteux, des sols à tendance limonosablo-argileuse sur substrat granitique et quelques vallées alluviales.
Sur le littoral de la frontière finistérienne à Vannes, le sol est principalement composé de granit/gneiss. De la presquîle de Sarzeau jusqu’à la frontière ligérienne, le sol est principalement composé de schiste. Autour de Lorient, quelques communes sont situées sur des terrains schistiques.
L’ïle de Groix comporte un terrain shistique (Schiste bleu) ainsi que Belle-Ile en Mer (schiste micacé).
Dans le bassin de Pontivy et de Loudéac, les sols sont principalement schistiques. Dans le bassin de Ploërmel, les terrains sont composés principalement de grés. Dans le pays de Redon, terrain principalement schistique, on note aussi la présente de sols argileux.
Par ailleurs, les sols morbihannais sont en moyenne acides (pH de 5,5 à 6,5).
Pour en savoir plus, découvrez la carte des sols du Morbihan.
L’orientation du terrain à construire.
La conception bioclimatique impulsée par la RT 2012 et confirmée par la RE 2020, implique d’orienter la maison vers le sud de manière à bénéficier de la chaleur et de la lumière naturelle du soleil.
Un terrain à construire bien orienté permet ainsi de faire des économies en terme d’énergie.
L’orientation et la disposition des fenêtres peuvent favoriser la ventilation croisée, ce qui aide à rafraîchir la maison naturellement pendant les mois chauds et à améliorer la qualité de l’air intérieur.
Enfin une maison bien orientée a plus de valeur en terme de revente.
Choisissez de préférence un terrain à bâtir bien orienté.
La situation géographique du terrain à construire
Prendre en compte l’évolution du trait de côte dans le Morbihan
Le trait de côte est la limite entre la terre et la mer. Le littoral morbihannais recule, comme partout en France, du fait de l’érosion côtière.
Le Morbihan est caractérisé par de nombreuses zones basses exposées aux risques littoraux, avec des terrains meubles et des zones urbanisées.
La DDTM du service Aménagement Mer et Littoral a réalisé une étude réalisée par le CEREMA afin d’identifier la sensibilité des territoires morbihannais à l’érosion et de définir des grands principes d’intervention par type de territoire. Les communes morbihannaises sont informées et doivent inclure ces informations dans leur plan d’urbanisation.
Découvrez une projection de l’évolution du trait de côte dans le Morbihan à horizon 2025, 2050 et 2100.
Il est important d’avoir cet aspect là en tête quand on choisir un terrain pour une construction sur le littoral.
Les risques naturels identifiés dans le Morbihan
C’est aux tempêtes que le Morbihan est le plus exposé. Ce sont les secteurs les plus proches du littoral qui sont les plus vulnérables, d’autant plus que la force des vents y est généralement plus importante. (Source : https://csem.morbihan.fr/dossiers/atlas_env/pressions/risques_naturels.php).
Le risque d‘innondation existe aussi. 82 communes du département présentent une vulnérabilité, dont 47 ont une vulnérabilité faible, 18 ont une vulnérabilité moyenne et 17 ont une vulnérabilité forte.
Ces innondations sont le résultat de plusieurs facteurs :
- de grands bassins versants, un réseau hydrographique dense qui compte un linéaire total de 6 871 km (source : BD Carthage),
- L’existence de pentes, incisions des vallées),
- un niveau d’infiltration faible entraînant un ruissellement fort et peu d’obstacles comme les bocages par exemple.
Le Morbihan est aussi sujet à de possibles submersions marines. la submersion marine est souvent le résultat de la conjonction d’une marée d’équinoxe et d’effets météorologiques.
(Source : https://csem.morbihan.fr/dossiers/atlas_env/pressions/risques_naturels.php)
Réglementation et viabilisation
Le PLU définit les règles d’urbanisme qui s’appliquent à chaque parcelle de terrain dans une commune. Il précise les usages autorisés (résidentiel, commercial, industriel, agricole, etc.), les densités de construction, les hauteurs maximales des bâtiments, les marges de recul, et d’autres contraintes.
Le PLU peut identifier des zones à risques (inondation, glissement de terrain, sismicité, etc.)
Le PLU inclut des orientations pour le développement futur de la commune morbihannaise, comme les zones d’expansion urbaine, les projets d’infrastructures (routes, transports en commun), ou les équipements publics (écoles, parcs, etc.). Cela peut influencer vos décisions d’achat ou de construction en fonction des perspectives de développement et de valorisation du quartier.
Le PLU peut impacter votre projet de construction de maison :
- la hauteur des constructions,
- la dimension des fenêtres et autres ouvertures,
- les distances à respecter par rapport aux limites de propriété,
- ainsi que les matériaux de construction autorisés,
- L’assainissement ; une partie des terrains à construire dans le Morbihan ne peuvent pas être reliés au tout à l’égoût et vous devrez mettre en place un système d’assainissement autonome .
Connaître ces règles est crucial pour s’assurer que votre projet respecte la réglementation en vigueur.
